Запрет апартаментов: будет ли уничтожен рынок, какие последствия ждут покупателей и владельцев

До конца 2020 года власти должны определиться с правовым положением апартаментов. Предполагается, что уже сданным объектам присвоят жилой статус, но при этом в будущем полностью откажутся от такого вида недвижимости. Как подобное решение отразится на строительной отрасли, повлечет ли за собой рост цен, останутся ли владельцы апартаментов в выигрыше, об этом у экспертов узнал Новострой-М.

Зачем нужны поправки в закон

Вопрос регулирования данного сегмента недвижимости возник уже давно. Удивительно, но в действующем законодательстве нет термина «апартаменты», поэтому их «автоматом» причисляют к нежилым коммерческими помещениями. И для них действуют совсем иные технические нормы, нежели для квартир, а также пониженные требования к благоустройству и обеспечению соцобъектами.

В случае банкротства застройщика дольщики рискуют остаться и без денег, и без собственности, так как 214-ФЗ никак не защищает интересы собственников коммерческих площадей. Кроме того, на апартаменты не распространяется действие льготных ипотечных программ и программ господдержки отдельных категорий граждан.

Некоторые покупатели из экономии, либо по незнанию приобретают апартаменты не в инвестиционных целях, а «для себя». В итоге они часто вынуждены жить в помещениях с недостаточной инсоляцией и мириться с другими неудобствами: например, невозможностью получить постоянную прописку (в «коммерции» возможна лишь временная регистрация). Хотя при этом они платят «коммуналку» и налог на имущество большего размера, чем собственники квартир.

Кроме того, девелоперы не обязаны оснащать апартаменты должной инфраструктурой. Ведь это, по своей сути, «псевдожилье», поэтому поблизости может не быть школ, детских садов, поликлиник и необходимых магазинов. Конечно, такое положение вещей вряд ли напугает гостей города, которые приехали на неделю-другую в командировку, а вот семьям с детьми в таких условиях придется несладко.

Под определением «псевдожилье» обычно подразумевают проекты, которые изначально строились фактически как полноценные жилые дома, но возводились при этом на земельных участках коммерческого назначения (земли получают такой статус, если рядом находятся линии электропередач или, к примеру, железнодорожные пути). И именно они требуют в первую очередь четкого правового регулирования.

Разумеется, не все апартаменты относятся к псевдожилью. Есть и полноценные апарт-отели (или сервисные апартаменты при гостиничных операторах), управление которыми осуществляют специализированные компании. Их представители, как правило, сами ищут арендаторов и полностью обслуживают комплекс, а владельцам юнитов остается лишь получать свой доход.

Неразумно ставить такие комплексы в один ряд с жильем, в том числе поэтому данному сегменту необходима внятная, продуманная, хорошо прописанная нормативная база.

«Узаконивание», рост цен и перспективы для владельцев апартаментов

Сегодня доля апартаментов на первичном рынке Москвы занимает порядка 24-25% от всего предложения. Этот показатель меняется в зависимости от сегмента недвижимости. Так, в массовом сегменте апартаменты занимают 17% рынка, в бизнес-классе – 24%. Доля помещений такого типа в премиальных и элитных комплексах самая большая – 61%, сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

По итогам третьего квартала объем апартаментов на рынке недвижимости комфорт- и бизнес-класса составил 6,4 тыс. лотов, что является самым низким показателем на последние 4 года, добавляет Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». При этом данный формат жилья все равно остается пока весьма популярным среди покупателей за счет более низкой его стоимости: разница может доходить до 15-20% в сравнении с квартирами.

«Качество проживания в некоторых современных апарт-комплексах порой не уступает жилым проектам, особенно если речь идет о новостройках с яркой архитектурной концепцией, большим количеством планировочных решений, привлекательной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Они подходят для собственного проживания и выгодны для инвесторов – как в целях последующей перепродажи, так и для сдачи в аренду. Кроме того, сегодня во многих из них представлены выгодные условия приобретения, включая рассрочку и комфортные ставки по ипотеке»
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»

Эксперты полагают, что, если законопроект об амнистии данного формата недвижимости будет принят, то уже завершенные апарт-проекты и объекты на стадии реализации могут подорожать примерно на 10-15%. Итоговый рост цен будет зависеть от самого комплекса, его качественных характеристик, выбранной локации и наличия конкурентов.

В любом случае, апартаменты станут значительно более привлекательными для тех, кому нужна постоянная прописка в столице, а также возможность пользоваться объектами социальной инфраструктуры по месту жительства. Впрочем, на решение вопросов социального обеспечения уже построенных или строящихся зданий вряд ли можно будет рассчитывать, полагает юрист Юрий Крюков. На данный момент этот пункт считается наиболее уязвимым местом в грядущих нововведениях.

Если апартаменты приравняют к жилью, то их собственники смогут сэкономить на налоге и услугах ЖКХ, рассказывает Надежда Коркка. Пока что такие помещения облагаются повышенной ставкой налога на имущество (0,5% у большинства апартаментов против 0,1% у квартир) без возможности получения налогового вычета или каких-либо льгот, а коммунальные платежи в среднем на 15% выше, чем за квартиры.

Как только они будут переведены в жилой фонд, владельцы сразу получат все причитающиеся «бонусы» своего нового статуса.

«Владельцы апартаментов определенно выиграют от принятия поправок в законодательство, ведь по факту они получат жилье, приобретенное по более низкой стоимости. То же самое ожидает покупателей, которые еще не купили апартаменты, но планируют это сделать в ближайшее время. Ведь сроки разработки необходимых критериев, рассмотрения законопроекта и его окончательного вступления в силу пока остаются неопределенными, поэтому все реализующиеся сегодня комплексы и проекты, которые выйдут в самое ближайшее время, пока будут строиться и продаваться на прежних условиях»
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»

Плюсы нововведения коснутся в том числе и юридической сферы, ведь безусловное отличие апартаментов от квартир – в их меньшей правовой защищенности, говорит Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege. Так, 214-ФЗ («Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) сразу «возьмет покупателей под свое крыло». Кроме того, помимо возможности получить постоянную регистрацию, апартаменты можно будет купить за материнский капитал.

Имущество нельзя будет изъять в рамках исполнительного производства за долги, если оно будет являться единственным «жильем». Также собственники смогут воспользоваться целым рядом недоступных сейчас норм действующего законодательства – например, во взаимоотношениях с застройщиком, соседями и в отношении общедомового имущества.

Однако «уравнивание» апартаментов и квартир может сыграть злую шутку. Ведь по закону апартаменты – это нежилые помещения. Они не должны и не могут соответствовать применимым к квартирам строительным нормам и правилам, иначе теряется смысл правовых и технических отличий жилья от нежилья. А это может иметь весьма негативные последствия: например, создать прецедент для снижения требований к жилищному строительству.

Самый болезненный вопрос

Самый сложный вопрос, который в равной степени волнует властей, застройщиков и покупателей: как быть с сопутствующей инфраструктурой? В первую очередь, речь идет об обеспечении уже построенных комплексов школами, садами, поликлиниками, озеленением и благоустройством территорий. В Москве очень мало свободных пятен под строительство, и совершенно непонятно, куда «втыкать» очередное здание в локациях со сложившейся застройкой.

Андрей Колочинский считает, что строительство объектов инфраструктуры в рамках сложившихся апарт-проектов вряд ли возможно, так как для этого просто нет места. Скорее всего, придется пойти на увеличение нагрузки на существующие объекты инфраструктуры.

«Собственники премиальных апартаментов, возможно, не будут пользоваться объектами инфраструктуры по месту жительства, а в массовом сегменте доля апартаментов невелика, что отчасти упрощает решение вопроса», – говорит эксперт.

Что касается проектов, на которые еще не получено разрешение на строительство, то девелоперы будут обязаны сделать их реконцепцию, чтобы «подогнать» их под жилищные нормы, полагает Надежда Коркка. В частности, поменять качественные характеристики зданий и включить в состав комплекса социальную инфраструктуру, что неизбежно отразится на их стоимости.

Юрий Крюков допускает, что законодателям придется решать данный вопрос путем введения различных категорий для апартаментов, исходя из которых будет установлена возможность признания комплекса жилым. Или же, напротив, такая вероятность будет полностью исключена.

«С учетом ряда законодательных запретов очевидно, что невозможно полностью приравнять к жилью те объекты, которые уже построены или находятся на этапе строительства – в том числе из-за расположения жилых помещений на определенной категории земельных участков. Перечень требований, видимо, появится, но о нем пока ничего не известно. Вероятно, его условия распространятся не на все объекты, и они не будут радикальными»
Юрий Крюков, юрист

Денис Артемов предлагает пока не делать поспешных выводов: «Законопроект о статусе апартаментов еще не внесен в Госдуму. После внесения он будет много раз меняться в процессе обсуждения, поэтому говорить об общей амнистии пока преждевременно.

К тому же, многие изменения в законодательстве имеют «отправную точку» – например, применяются только к правоотношениям, возникающим уже после вступления в силу поправок. Здесь может оказаться как раз такой случай, и тогда нововведения коснутся только создаваемых в будущем апарт-комплексов.

По крайней мере, это соответствовало бы общеправовому принципу, закрепленному в ст. 54 Конституции РФ, согласно которому закон, ухудшающий положение субъекта правоотношений по сравнению с ранее действующим правовым регулированием, не может иметь обратной силы. Обеспечение апартаментов необходимой инфраструктурой станет головной болью застройщика, так как это сделает строительство существенно более трудоемким и дорогим.

Возможно, обсуждаемая инициатива Минстроя связана с еще одним законопроектом – об установлении на федеральном уровне правил обеспечения новостроек социальной инфраструктурой. Эта инициатива была озвучена спикером Госдумы Вячеславом Володиным в октябре 2019 года.

Сейчас правила землепользования и застройки разрабатываются на местном уровне. Они зачастую носят рекомендательный характер. Федеральный закон может сделать строительство новых школ, поликлиник, детских садов, спортивных сооружений, мест для отдыха и даже опорных пунктов полиции обязательным для застройщиков. И это правило коснется также апартаментов».

Если проект все-таки не пройдет экспертизу

Существует доля вероятности, что некоторые дома не смогут считаться многофункциональными зданиями с жилыми помещениями. Например, если они находятся в промышленной или природоохранной зоне, если они являются реконструированными заводами или фабриками. Что с ними будет?

Юристы полагают, что апартаменты, даже не соответствующие критериям для перевода в жилой статус, сносить не станут. Скорее всего, они так и останутся нежилыми и продолжат существовать в том же правовом поле, в котором находятся сейчас.

А вот за сервисные апартаменты переживать не стоит: строительные нормы, предъявляемые им, близки к нормам для жилых комплексов. Следовательно, ничто не мешает «внедрить» их в жилой фонд.

«Необходимость легализовать апартаменты активно обсуждается последние три года. Однако до сих пор ни один из законопроектов, меняющих статус апартаментов, не прошел одобрение депутатов. Перевод апартаментов в статус жилья требует внесения поправок в целый ряд федеральных законов — в жилищное, градостроительное и земельное законодательство. Законодателям придется учесть все нюансы и принять решение относительно объектов в особых зонах. Каким оно будет, сейчас сказать сложно»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Что думают эксперты про инициативу властей

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

«В целом, на отрасли данное решение отразится, безусловно, положительно. Большинство апарт-комплексов, по сути, выполняет те же функции, что и ЖК, но при этом не обеспечивает район определенной социальной инфраструктурой.

В результате образуется диспропорция: местные детские сады и школы оказываются перегружены, а ближайшие дворы заставлены автомобилями, так как требования по необходимому количеству машино-мест для комплексов апартаментов ниже, чем для жилья».

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

«Правовой статус апартаментов необходимо уточнить давно. Пока он не будет определен, непонятно, каким образом власти могут запретить их строительство. Сейчас юридически они ничем не отличаются от коммерческих помещений свободного назначения, офисов, торговых площадей.

Если речь идет о создании комфортной среды для проживания, то такой формат нецелесообразно строить в будущем. Апартаменты во многом уступают жилым объектам, им не хватает объектов социальной инфраструктуры и парковочных мест, а помещения плохо освещаются естественным светом. Также непонятно, как решать коммунальные конфликты в апартаментах, ведь они не попадают под контроль жилищной инспекции».

Юрий Крюков, юрист:

«Данный сегмент необходимо урегулировать в ближайшее время, так как покупатели апартаментов при участии в долевом строительстве почти не защищены государством.

Сам формат апартаментов в ближайшее время кардинально не изменится. Складывается ощущение, что власти лишь стараются подкорректировать отчетные цифры и отрапортовать о выполнении плана по вводу жилья в эксплуатацию, а не решить проблемы владельцев апартаментов – настолько неожиданны и невнятны были заявления чиновников».

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:

«Давать определенные прогнозы пока рано – на сегодняшний день непонятно, когда, в каком виде и формулировке будут решены основные вопросы, касающиеся апартаментов. Как минимум в центральных районах, на западе и севере Москвы довольно много участков, где строить можно только апартаменты. Именно поэтому эти округа входят в ТОП локаций с наибольшим количеством таких комплексов.

Минстрой России уже несколько раз уточнял свою позицию и говорил, что окончательного решения и точных сроков пока нет. Это значит, что текущее положение дел сохранится еще какое-то время. Все текущие проекты будут реализованы в том формате, в котором они строятся сейчас. Покупателям и собственникам не стоит опасаться каких-либо изменений».

Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege:

«Инициатива полного запрета апартаментов ставит под сомнение целый сегмент рынка, вполне имеющий право на существование.

Да, проблема юридического статуса апартаментов, безусловно, есть. Но она нуждается в «лечении», а не в полном искоренении – как предлагает Минстрой. Как минимум, надо учитывать существенную разницу в функциональном назначении самих апартаментов.

Если говорить о проектах гостиничного типа, то приравнивание их к жилым помещениям вполне вероятно: там зачастую высокий уровень сервиса, налаженная инфраструктура, а нормы СНиП и СанПиНы максимально приближены к жилым комплексам. Приравнять к жилью апартаменты общественно-бытового назначения уже сложнее или в принципе невозможно – если они находятся в загрязненных промзонах, рядом с действующим вредными производствами, линиям ЛЭП.

Инициатива властей может привести и к ряду юридических коллизий. Так, многие апарт-комплексы вообще не предназначались для проживания и не нуждаются в статусе жилья. Например, «сервисные апартаменты» де-факто являются полноценными гостиницами. Признание их квартирами на законодательном уровне уничтожит это сегмент, ведь согласно ст. 17 ЖК РФ запрещено размещение гостиниц и предоставление гостиничных услуг в жилом помещении.

Нужен ли при таких обстоятельствах статус жилья собственникам таких апартаментов? Сомнительно. Поэтому запрет строительства апартаментов общественно-бытового назначения предполагается разумным и объективно назревшим, в то время как аналогичные меры в отношении апартаментов гостиничного типа вряд ли обоснованы».