Власти ускоряют реновацию?

Принятие нового закона о комплексном развитии территорий позволит проще, быстрее и масштабнее освобождать площадки под строительство.

Конец 2020 года ознаменовался для строительной отрасли важной вехой: пока россияне резали оливье, был принят закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в целях обеспечения комплексного развития территорий» от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ. Активисты небезосновательно опасаются, что благодаря новому закону будут быстрее освобождать землю под строительство.

Немного теории

Напомним вкратце, что это за закон о комплексном развитии территорий (КТР). Он призван улучшить городскую среду за счет упрощенной процедуры изъятия земли под строительство: теперь сносить допустимо и те дома (любой этажности), которые не считаются изношенными, но волею судеб стоят на расчищаемой территории — например, по соседству с гаражами или старыми зданиями. На то она и комплексность.

Программа КРТ включает дома, для которых стоимость капитального ремонта выше, чем установленный региональными властями норматив (иначе говоря, их дешевле снести, чем ремонтировать) и которые построены по типовым проектам в период индустриального домостроения (а это не только хрущевки).

В ЭТОМ СМЫСЛЕ СОБСТВЕННИКИ ОКАЗЫВАЮТСЯ БЕЗЗАЩИТНЫМИ ПЕРЕД БЮДЖЕТАМИ РЕМОНТНИКОВ: В СМЕТЕ МОЖНО УКАЗАТЬ ЛЮБУЮ СУММУ, И ТОГДА ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ДЕШЕВЛЕ БУДЕТ СНЕСТИ.

Если собственника не устраивает предложенный вариант или размер компенсации, то у него есть 45 дней со дня получения уведомления о выселении, чтобы оспорить их и отстоять свои права. По истечении этого срока власти (или представляющие их интересы застройщики) имеют право обратиться в суд и обязать строптивого собственника освободить жилплощадь и передать ее застройщику. Фактически за полтора месяца человек должен распланировать заново свою жизнь — и таких людей будут тысячи.

Принцип включения дома в программу КРТ схож с принципом включения в программу реновации, но в случае с КРТ требуется согласие не собственников, а представляющих их жильцов — последние также могут голосовать за дальнейшую судьбу дома, в котором живут, например, по договору соцнайма.

В остальном — все то же: если 2/3 голосов будут отданы за, дом включат в программу. Если собрание жильцов и собственников не состоялось, дом будет внесен в программу автоматически, и выйти из нее будет сложнее. К слову, таким образом нарушается статья 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой «определение судьбы всего объекта, находящегося в долевой собственности, предполагает компромисс волеизъявлений».

Процесс обмена

При обмене старого жилья на новое власти будут руководствоваться принципом равнозначности: старая квартира должна быть не хуже новой. Это значит, что жилая площадь должна быть не меньше (а общая — даже больше), количество комнат — таким же, а новая квартира должна находиться в многоквартирном доме в том же (внимание!) поселении/городском округе и соответствовать региональным стандартам.

При этом собственники вправе потребовать вместо новой квартиры денежное возмещение — рыночную стоимость освобождаемой квартиры с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды (статья 32 Жилищного кодекса РФ).

Как и в случае с реновацией, собственникам разрешается доплатить, если они хотят получить квартиру больше положенной. Циан.Журнал ранее уже писал о случаях, когда «могут» превращается в «приходится».

И еще несколько моментов.

— Если собственник купил в попавшем в КРТ доме квартиру в ипотеку, его кредит автоматически будет перенесен на новое жилье — то, которое выбрал не он, а застройщик.

— Взносы на капремонт, которые исправно выплачивают собственники последние годы, возвращаться не будут — они пойдут в бюджет реализации программы.

— В программу КРТ допустимо включать не только многоквартирные дома, но и иные виды недвижимости, в том числе земельные участки (дворы, сады, гаражи).

— Денежное возмещение невозможно, если в квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. Это значит, что переселяемым семьям с детьми не удастся выбрать компенсацию.

— Принятый закон внес изменения в Жилищный кодекс РФ: по подпункту 3 пункта 7 статьи 32.1 «Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки» теперь жилье может предоставляться в пределах населенного пункта, а это — принципиальная разница.

— В программу КРТ войдут крупнейшие города России, включая Москву (раньше предполагалось, что в столице уже действует программа реновации и КРТ на нее не распространяется).

От КТР — к реновации

И теперь — самое интересное: новая программа будет бить по тем же местам. С трудом отказавшиеся от участия в программе реновации жители пятиэтажек снова окажутся в начале уже проделанного пути. Активист и защитник дома № 17 по Осташковской улице в Москве Николай Белов рассказал, что направил в столичное правительство запрос, который касается его дома.

«Я отправил запрос на официальный сайт московской мэрии с просьбой рассказать, что будет с моим домом и его окрестностями. В ответ мне сообщили, что вопрос развития КРТ «Осташковское шоссе» сейчас прорабатывается, но мой дом в эту территорию не входит. Но в ответном письме представители мэрии сообщили, что для ускорения программы реновации подбираются дополнительные стартовые площадки, в том числе уже относящиеся или гипотетически подходящие к КРТ. То есть этот новый закон по сути не только ускоряет и разгоняет программу реновации, но и помогает снова внести в список под снос дома, жители которых отказались от участия в программе. Только теперь им отказаться будет сложнее. Видимо, власти будут стараться снести все оставшиеся малоэтажки».

По словам активиста, собственники жилья теперь сами должны мониторить положение дел и рассылать запросы — в законе нет пункта о том, что власти (или представляющие их интересы в программе КРТ застройщики) обязаны рассылать уведомления о включении дома в программу с его последующим сносом. А раз пункта нет — нет и обязанности, заключает Николай Белов.

По наблюдениям собеседника Циан.Журнала, из пятиэтажного фонда в Москве не включенными в программу реновации остались только протестные дома, а те пятиэтажки, которые хотели попасть в программу, уже и так давно в нее включены.

«Есть основания полагать, что депутаты Госдумы и общественность были введены в заблуждение. Разработчики закона уверяли, что закон о КРТ нужен в первую очередь для регионов, но официальный ответ, которое дало мне правительство Москвы, фактически опровергает этот тезис. Сама программа реновации оказалась очень токсичной и сопровождалась серьезными протестами и в 2017-м, и в 2019 годах, когда шли публичные слушания».

Что отвечают сверху?

Руководитель управления информационной политики и пресс-службы Фонда реновации Ирина Цибий ответила, что фонд «не имеет компетенций для комментирования законопроектов» и запрос Циан.Журнала задан не по адресу.

В Департаменте городского имущества Циан.Журналу также ответили, что это не их тема и посоветовали обратиться в пресс-службу Департамента политики. От последнего ответа мы не дождались.

Пресс-служба Москомархитектуры заявила, «данный закон пока приняли в Госдуме на федеральном уровне, и в Комитете еще нет информации о применении данных норм, поэтому, к сожалению, ничего дать не можем». Кроме того, добавили в Москомархитектуре, «по 633-ПП (постановление правительства Москвы «Об утверждении Положения о Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы» от 7 ноября 2012 года № 633-ПП — Прим. ред.) Москомархитектура не уполномочена на толкование законодательства. Политические решения о механизме КРТ в Москве еще не приняты».

Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор сообщил Циан.Журналу, что на платформе этой независимой гражданской общественной инициативы планируется открыть ситуационный центр по реализации проекта КРТ в регионах.

«Если мы будем получать из регионов информацию о нарушении закона, таким фактам будет даваться необходимая экспертная оценка, после чего материалы будут направлены в Госдуму и Минстрой РФ для принятия дополнительных решений», — пообещал Александр Моор.

По мнению адвоката Станислава Станкевича, специализирующегося на вопросах жилищных и имущественных прав, новый закон о КРТ «лишь расширит территории уничтожения неаварийного жилья за счет тех домов, собственники которых огромными усилиями в 2017-м отбились от включения в программу сноса по реновации».

Снос сразу целыми кварталами повышает рентабельность последующей застройки, отмечает эксперт. Для тех, кто не хотел бы участвовать в программе КРТ, он составил краткую инструкцию, сразу оговорившись, что универсального рецепта нет, но есть очевидные действия, которые снизят риск попадания дома под снос.

КАК СНИЗИТЬ РИСК ПОПАДАНИЯ В ПРОГРАММУ КРТ

— Следить на официальных сайтах мэров, префектур, управ за любой информацией о программе КРТ. Так как информация может быть скрыта, следует вести постоянную переписку, выясняя планы городских властей на конкретный дом (как это сделал Николай Белов).

— В переписке следует подчеркивать, что частные собственники не хотят лишаться своего имущества ни при каких обстоятельствах.

— Не исключено, что имеет смысл провести общее собрание собственников для закрепления этой позиции и наделить совет дома или нескольких выбранных лиц полномочиями представлять интересы собственников.