«Террористы» в новостройках

Права дольщиков и санкции застройщикам обсудили в Совете Федерации. Федеральные чиновники разошлись во мнениях о «потребительском терроризме» дольщиков.

Проблема злоупотребления правом стала темой «круглого стола», который вёл председатель Комитета по федеративному устройству Олег Мельниченко. Термин «потребительский терроризм» старались не употреблять. Мероприятие было посвящено «соблюдению баланса интересов потребителей и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов». Сам Олег Мельниченко уверен, что большинство споров между застройщиками и дольщиками из-за качества квартир можно решить в досудебном порядке: «Закон даёт достаточно широкие основания для защиты прав потребителей при обнаружении недостатков. Однако большинство покупателей не обладают должными знаниями в области строительства. К ним на помощь приходят эксперты, зачастую формально представляющие собственников жилья, которые направляют в суд иски по поводу и реальных, и мнимых недостатков. Подобные действия часто направлены не на их устранение и защиту прав граждан, а на личное обогащение. Во многих случаях недочёты не носят масштабный характер и могут быть устранены без суда».

Г-н Мельниченко предлагает выработать правовой подход, обеспечивающий реальное соблюдение и защиту прав потребителя, но не допускающий злоупотребления правом с целью получения необоснованной выгоды. Результаты «круглого стола» и должны лечь в основу корректировок законодательства. Недавно Госдума отклонила один из законопроектов, который предлагал установить обязательный досудебный порядок решения таких споров и снижал размер неустойки для застройщика. Но в Госдуме есть и второй, очень похожий законопроект.

Стадия отрицания

Начальник управления защиты прав потребителей Роспотребнадзора Олег Прусаков в принципе не признаёт проблемы. Он уверен, что за 20 лет трудности дольщиков никуда не делись. Некоторые застройщики всё так же не сдают дома вовремя, сознательно указывая нереалистичные сроки, чтобы привлечь клиентов. Передают квартиры меньшей площади, чем обещали, либо требуют дополнительных платежей. Включают в долевые договоры пункты, ущемляющие права потребителей, или не доводят до граждан обязательную и важную информацию. «Не согласен, что процветают злоупотребления со стороны дольщиков. По данным Верховного суда, с 2016 года число дел в судах общей юрисдикции, касающихся строительства жилья, снизилось на 20%. Пиковые значения были в 2017 году, когда рассмотрели 36 216 дел. Да, в 95% случаев дела завершаются в пользу потребителей, но мы не связываем это с «потребительским терроризмом», поскольку застройщики объективно нарушают права граждан, что подтверждают суды», – уверен Олег Прусаков.

По его словам, средняя сумма взыскания по таким судебным делам в 2019 году составила 294 000 рублей, а за последние годы – 320 000 рублей. «Это на порядок меньше стоимости самой дешёвой квартиры. В отдельных регионах, в отдельных судах, может, и выносятся решения об удовлетворении максимальных требований дольщиков, но массового злоупотребления нет. А присуждённые суммы не покрывают расходов потребителя и не сопоставимы с ценой договора. Говорить о злоупотреблении правом в этой сфере мы причин не видим», – заявил Олег Прусаков.

Он также уверен, что, хотя в 214-ФЗ прямо не прописана обязательность досудебного решения, такая возможность предусмотрена: «Штраф применяется только если требования дольщика не были удовлетворены застройщиком. Хотя мы не против уточнить эту норму».

Старший прокурор по надзору за исполнением законодательства Генпрокуратуры Алексей Зарецкий заверил, что органы прокуратуры будут на стороне потребителя: «Возможно, нужно урегулировать досудебный порядок. Кроме того, необходимо решить вопрос о лицензировании экспертных организаций, которые дают «заказные» заключения для судов. Такая проблема прослеживается и из поступающих к нам жалоб. Не согласен, что надо снизить размер компенсаций и штрафов. В ряде случаев застройщику будет выгоднее выплатить компенсации, а не построить изначально качественный объект».

В ходе дискуссии прозвучали и довольно странные предложения. Так, председатель Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной платы РФ Светлана Разворотнева уверена, что многие претензии граждан можно снять, усилив роль приобретателя в процессе приёмки домов: «Надо предоставить право дольщикам осматривать дом перед принятием решения о его вводе в эксплуатацию. Пригласить всех дольщиков на эту комиссию и оповестить о выявленных нарушениях. Граждан не пускают на чердаки и в подвалы – надо дать им возможность осматривать общее имущество. Нужна и типовая форма акта приёмки объекта недвижимости. Нужно решить проблему с управляющими компаниями, которые связаны с застройщиками и в гарантийный срок не предъявляют им никаких претензий, а выявить многие недостатки можно только при эксплуатации». Как будет выглядеть приёмка дома на 1000 квартир, когда за экспертами будет ходить 1000 дольщиков, можно себе представить…

Исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди также не считает, что санкции для застройщиков надо смягчить: «Согласна, что точечные поправки в 214-ФЗ возможны. Но указывать, какие дефекты существенные, а какие нет – тема спорная. Автомобиль может быть полностью исправным и безопасным, но при этом поцарапанным, и никакой покупатель его не примет».

Не в судьях дело?

Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик пояснил, что на самом деле схема выглядит несколько иначе, чем её представляют себе чиновники. Сначала дольщик принимает квартиру и подписывает акт. А уже потом юридические фирмы агитируют его заработать за счёт застройщика. Юристы подают от имени гражданина или группы граждан иск с требованием компенсаций, прилагая экспертные заключения, и только тогда застройщик узнаёт о каких-то недоделках. Девелопер пытается проверить наличие недостатков и готов их исправить, но его просто не пускают в квартиру. Естественно, строители отказываются выплачивать компенсации. Они просят провести судебную экспертизу, но им отказывают, поскольку у суда «нет оснований не доверять экспертному заключению, предоставленному дольщиком». В итоге суд удовлетворяет требования дольщика. Он получает компенсацию, неустойку и штраф, которыми делится с юристами. «Есть конкретные примеры. Протечка потолка в кухне и санузле, устранить которую стоит 250 000 рублей. Но общий размер неустойки и штрафа, назначенный судом, превышает 2 млн рублей – более 800% от стоимости устранения. Застройщик обязан выплатить цену ликвидации недоделок, моральный вред и неустойку со штрафом по ставке более 540% годовых от суммы компенсации. В итоге девелоперу проще ликвидировать юрлицо после завершения проекта, хотя у него нет причин отказываться от устранения недоделок. Это ответственность его подрядчиков, прямо прописанная в договорах с ними.

Необходимо установить разумное наказание. Помогла бы и судебная экспертиза. А что касается цифр, Верховный суд не ведёт отдельной статистики споров по качеству жилья. На самом деле число этих дел растёт», – уверен Кирилл Холопик.

«Не сомневаемся в качестве российского правосудия. Но вот качество экспертов, на основании выводов которых суды принимают решения, вызывает сомнения. Многие из них работают с юристами в связке. С автострахованием в своё время было то же самое, но в итоге удалось соблюсти баланс интересов. Мы внесли соответствующий законопроект в Госдуму, уже получили по нему замечания и исправили их. Он позволяет в первую очередь самим застройщикам исправить замечания, привязывает расчёты неустоек к ключевой ставке и исключает двойную ответственность. Сейчас есть случаи, когда неустойка взимается дважды, по двум статьям одного закона», – говорит сенатор от Республики Башкортостан Ирек Ялалов.

Заместитель главы Минстроя Дмитрий Волков видит корень зла в том, что при оценке недоделок применяются негодные инструменты: «Для защиты прав потребителей используются документы технического регулирования, созданные для строительного проектирования и ведения строительных работ. Это и проводит к нарушению баланса интересов застройщиков и граждан. Необходимо определить перечень замечаний, которые критически влияют на качество квартиры. Если сузить круг возможных споров, это в значительной степени выбьет почву из-под ног недобросовестных посредников». Он уверен, что допускать на рынок экспертов должно государство с помощью лицензирования и аттестации.

С этим согласен директор Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Александр Мешалов. Но с оговоркой: допуск экспертов может обеспечить система саморегулирования. «Мы поддерживаем необходимость дополнительных требований к таким экспертам. Сейчас нет требований ни к самим специалистам, ни к методике обследования. Зачастую даже проектную документацию не смотрят. Но фиксируют отклонения, например, стен от вертикали на 1–2 мм. Вполне возможно, что это просто погрешность используемых инструментов. Мы поддерживаем и необходимость обязательного досудебного решения споров. Сейчас досудебный порядок возможен только если в законе есть такая прямая норма».

«Отдельное лицензирование и реестры не нужны – уже есть деятельность по обследованию строительных конструкций. Такие организации должны быть членами СРО, иметь специалистов с определённым образованием и стажем работы и соответствовать уйме других требований. А для дольщиков экспертизы делают люди, которые должны иметь профильное образование и некий опыт, и все они пишут, что дефекты критические. Надо серьёзно переработать и применять давно заброшенный, но существующий классификатор дефектовых повреждений. В нём чётко указано, какой дефект критический, какой значительный, а какой малозначительный. Тем не менее низкое качество строительных конструкций в многоквартирных домах – это серьёзная проблема. Фактов «потребительского терроризма» я не отрицаю, но справедливых требований со стороны граждан больше», – полагает президент Ассоциации обследователей зданий и сооружений Алексей Улыбин.