Так дому и быть: ЦБ предлагает применить механизм эскроу-счетов для ИЖС

Развитию ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) будет способствовать применение счетов эскроу по аналогии с теми, которые применяются при многоквартирном долевом строительстве, считают в Центробанке. Об этом «Известиям» сообщила пресс-служба регулятора. Подумать о создании ипотечного продукта для ИЖС в июле главу ЦБ Эльвиру Набиуллину попросил президент. Она согласилась, что такой кредит нужен и до конца этого года можно определиться с параметрами. Также расширению использования ипотеки для ИЖС будут способствовать повышение ликвидности залогов за счет создания стандартизированных проектов и создание «земельного банка», участков, обеспеченных инфраструктурой, считают в ЦБ.

В ответ на спрос

Индивидуальное жилищное строительство в числе прочих тем обсуждали на президентском Совете по стратегическому развитию и нацпроектам в июле. Как заявил тогда вице-премьер Марат Хуснуллин, этот сегмент — одна из ключевых точек роста для строительства жилья. Почти 60% россиян хотели бы иметь именно свой дом, а не квартиру, показал опрос НАФИ.

По словам зампреда правительства, для развития рынка необходимо обеспечить предоставление земли и оформление прав на построенные объекты. Также важно создать реестр типовых проектов, упростить и упорядочить процедуру подключения к инфраструктуре. Кроме того, вице-премьер сообщил о совместной работе с ЦБ над ипотечным продуктом для ИЖС.

Он действительно нужен, согласилась глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Но для вывода такого продукта на массовый уровень необходимо время, поскольку сначала имеет смысл активно строить, а уже потом вводить ипотеку под созданные для этого условия, отметила она. Однако с параметрами продукта Владимир Путин попросил определиться до конца этого года.

Деньги на банку

Как рассказали «Известиям» в пресс-службе ЦБ, одним из рычагов развития этого вида кредитования может стать применение для ИЖС механизма проектного финансирования через счета эскроу, аналогичного тому, который используется при многоквартирном строительстве.

Этот механизм был введен в середине 2019-го, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Новый порядок предполагает, что после получения разрешения на строительство покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Затем в банке открывается спецсчет эскроу, куда гражданин переводит средства. Застройщик сможет получить доступ к деньгам после выполнения своих обязательств перед покупателем. При этом девелопер может претендовать на кредит банка, где открыт счет эскроу.

Также для развития ипотеки на ИЖС необходимо повышать ликвидность залогов за счет создания отрасли индустриального, стандартизированного проектирования и домостроения, создания «земельного банка» для ИЖС, обеспеченного инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, сказали «Известиям» в пресс-службе ЦБ.

Пока кредитование индивидуального строительства слабо развито. На него, по данным ДОМ.РФ, приходится всего 2% ипотечного портфеля российских банков. Как пояснили в пресс-службе ЦБ, на то есть объективные причины.

— В отличие от традиционной ипотеки на квартиры, где есть достаточно ликвидный залог, его оценка не вызывает затруднений, особенностью ипотеки на ИЖС зачастую является низкая ликвидность залога, риски нарушения срока и качества строительства, сложность контроля за расходованием средств, — прокомментировали в Центробанке. — Эти и другие причины делают это кредитование достаточно высокорискованным для банков, которые вынуждены закладывать эти риски в ставку, что, соответственно, повышает его стоимость и снижает привлекательность для потребителя.

На свой риск

Сейчас самый активный игрок на рынке ипотеки на ИЖС — ДОМ.РФ, на котором пилотируются многие проекты, связанные с кредитованием покупки недвижимости. Как сообщили «Известиям» в банке, за девять месяцев этого года выдача кредитов на индивидуальное жилье составила уже 9%.

В банке действует две льготные программы, в том числе в рамках семейной ипотеки. В качестве залога в этих случаях выступают земельные участки, а последствии и построенный дом. Риски для банка снижаются за счет субсидирования, плюс заключить договор на строительство можно только с аккредитованной банком компанией.

В сентябре ДОМ.РФ запустил ипотеку на ИЖС, которая позволяет самостоятельно выбирать, кто будет строить дом. В этом случае кредит можно получить под залог и уже имеющейся квартиры, что создает риски для заемщика.

При этом ставки по ипотеке на ИЖС, не считая семейной программы, несколько выше, чем в среднем по рынку. Как пояснил замуправляющего директора ДОМ.РФ Олег Комлик, на начальном этапе размер возмещения по таким кредитам должен быть выше, чем по кредитам на квартиры. Это позволяет повысить привлекательность ипотечных программ для кредиторов и позволит им выстроить соответствующие бизнес-процессы.

Но ипотека — рыночный механизм, поэтому ставки по мере развития будут снижаться, отметил специалисты. Однако, по мнению Олега Комлика, в процесс необходимо вовлечение профессиональных строителей.

— Они, как и граждане, должны иметь возможность получения доступного финансирования. Масштабное развитие проектного финансирования в ИЖС поможет сформировать качественное предложение. При этом необходимо пересмотреть порядок формирования резервов по ссудам, выданным на стандартизированный ИЖС. Для этого требуется пересмотр нормативно-правовых актов Банка России, — подчеркнул он.

В ДОМ.РФ также считают, что важно использовать механизмы косвенного стимулирования строительных компаний. Например, распространить льготное кредитование и налоговые льготы на застройщиков и подрядчиков в ИЖС.

Переход на частности

Как полагает научный руководитель института региональных проблем Дмитрий Журавлев, программа ипотеки на ИЖС, когда в качестве залога выступает уже имеющееся жилье выгодна только кредитору.

— Как бы не пошло строительство, банк в любом случае имеет надежное обеспечение. А заемщик может остаться и с проблемами, и без квартиры, — подчеркнул эксперт.

Он отметил, что сложность для развития ипотеки на ИЖС состоит в том, что нужно учитывать риски всех сторон — кредитора, заемщика, застройщика.

— В этом смысле использование эскроу-счетов — неплохое решение для защиты интересов, по крайней мере, первых двух категорий. Но в случае, если застройщик — не маленькая фирма, а профессиональная компания с историей, то в этом случае возможно проектное финансирование во всех смыслах, когда под счета выдается кредит, — уверен Дмитрий Журавлев.

Профессор кафедры экономической теории РЭУ им Г.В. Плеханова Мая Дубовик также считает, что для ИЖС целесообразно прибегать к услугам только профессиональных строителей.

— Кроме того, нужно широко использовать эскроу-счета, реально соблюдать нормы и требования 214-ФЗ, предъявляемые как к частным домам, так и к коммуникациям и инфраструктуре, — уточнила она.

Эксперт напомнила, что развитие ИЖС — одно из направлений достижения целей нацпроекта «Жилье и городская среда».

— В результате его реализации предполагалось к 2030 году довести ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м, причем 50 млн кв. м должно составлять ИЖС, — сказала Мая Дубовик.

Она согласна и с тем, что важно сделать простой и прозрачной оценку земельных участков. Это позволит использовать актив для залогового механизма, востребованного банками. Как рассказывал в июле Марат Хуснуллин, Росреестр уже выбрал земельные участки под ИЖС суммарной площадью 100 млн кв. м.

Кроме того, как добавила эксперт, стоит более широко применять субсидирование процентной ставки, поскольку сейчас по этому виду ипотеки они выше, чем при покупке квартир. Это происходит из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Поэтому для повышения привлекательности этого вида ипотеки очень важно снизить ее стоимость.

В Минстрое не ответили на запрос «Известий».