Основные тренды в недвижимости в 2021 году. Куда и как вкладывать свои деньги?

Пандемия коронавируса, охватившая в прошлом году весь мир, наглядно показала, как важно уметь адаптироваться к новым условиям. Сфере недвижимости, как и другим секторам экономики, также приходится приспосабливаться к меняющейся действительности.

Сегодня уровень доходности от вложений в недвижимость в меньшей степени определяют сами рынки и типы объектов. Ключевую роль здесь приобретает наличие и доступность инструментов для извлечения прибыли, увеличения капитализации и ликвидности вашей собственности. К сожалению, уже недостаточно просто купить жилье и ждать роста цен или сдавать в аренду, используя традиционные методы и схемы. Приобретая сейчас недвижимость в России с целью дальнейшей сдачи в долгосрочную аренду, инвесторы должны понимать, что доходность такого актива после вычета расходов на обслуживание, амортизацию и с учетом периодов простоя не превысит 2-3% годовых в рублях.

Такая низкая доходность от аренды может компенсироваться высоким ростом цен на недвижимость, но исключительно при условии стабильности национальной валюты и низком уровне инфляции в стране. В России же за прошедший 2020 год девальвация рубля относительно доллара и евро составила 17 и 24%, что в итоге обнулило высокий рост цен на объекты недвижимости.

Что сегодня необходимо сделать, чтобы инвестиции в недвижимость стали успешным вложением?

В первую очередь, стоит признать, что привычные методы получения дохода от недвижимости более не могут защитить капитал от дешевеющих денег, и уж тем более принести реальную прибыль инвестору. Такая ситуация складывается не только на рынке жилья в России, но и в других странах мира. Многие могут не согласиться, но, увы, это самообман. Если посчитать реальную доходность объекта с поправкой на девальвацию и инфляцию местной валюты, по-честному вычесть все расходы: налоги, амортизацию, ремонты, покупку мебели и прочие затраты, которых не избежать, в результате чистая прибыль ваших инвестиций составит весьма скромный процент, не превышающий порой и 2% годовых в рублях.

Те инвесторы, кто понимает и принимает новую реальность, уже сегодня зарабатывают на недвижимости в разы больше некоторых своих коллег. Представьте себе бизнесмена, который в 2021 году по-прежнему отрицает существование смартфонов, популярность Youtube, социальных сетей и мессенджеров, продолжает рекламировать услуги своей компании исключительно в печатных изданиях (газетах и журналах), а потом удивляется краху своего бизнеса и банкротству.

Проигрывают не только частные инвесторы, но и более крупные игроки рынка, отрицающие новую реальность в сфере недвижимости. Подобный тренд наблюдается по всему миру. Equity Residential, один из крупнейших фондов жилой недвижимости в США, в портфеле которого находится 80 тысяч квартир с капитализацией более $23 млрд, не перестроив в своё время модель работы и извлечения прибыли из недвижимости, стал аутсайдером по доходности. За последние 5 лет абсолютная доходность фонда составила -20%, в то время как в США это был период активного роста цен и арендных ставок на недвижимость. При этом ещё 10 лет назад Equity Residential был лидером среди REITs.

На самом деле таких примеров масса, не только корпоративные клиенты, но и частные инвесторы недополучают свою прибыль. В чём же главная причина? Это неспособность перестроить мышление и адаптировать свою деятельность к новым методам.

Сегодня сам объект недвижимости не имеет столь большого значения, как раньше, главный критерий — подходит ли он для современного извлечения дохода.

К примеру, один из самых высоких доходов на инвестицию среди объектов недвижимости в московском регионе показала юрта, которая сдается через онлайн-платформы и агрегаторы по аренде жилья, такие как Airbnb, Booking и другие. Затраты инвестора состояли лишь из стоимости самой юрты и аренды земельного участка. Подобный объект на рынке недвижимости Москвы и Московской области — экзотика, этим в большей степени и обусловлена такая высокая популярность среди арендаторов. Таких результатов невозможно было бы достичь без агрегаторов и социальных сетей, а сама концепция такого необычного жилья очень хорошо ложится на то, что хотят раскручивать эти онлайн-платформы.

Загородная недвижимость, которую владельцы, например, адаптировали под съемки для TikTok, приносит в среднем в 5-10 раз больше дохода от долгосрочной аренды, чем аналогичная, но не приспособленная для съемок.

Сегодня стоимость вашей недвижимости может быть на 30-50% выше рыночной цены, если к объекту при продаже прилагается комплект раскрученных аккаунтов в социальных сетях и профилей в онлайн-агрегаторах по аренде.

Куда же движется мир недвижимости?

Безусловно, для успешной работы в новом формате есть ряд условий. Во-первых, ваш объект должен располагаться там, где данные инструменты эффективно работают. Таким образом, если ваше жилье находится в стране, где запрещен или ограничен доступ в интернет, то да, здесь вы вряд ли добьётесь успеха, используя данный подход. Однако если недвижимость находится, к примеру, во Флориде (США) или Лондоне (Великобритания), то вам доступны десятки подобных агрегаторов и методов получения максимального дохода от сдачи в аренду. Во-вторых, само по себе ваше жилье или иной объект недвижимости, должно подходить формату агрегаторов.

Например, когда вы сдаёте однокомнатную квартиру через популярную доску объявлений, то вы, по сути, продаете доступ к вашей недвижимости на время, скажем, год или несколько месяцев, через полуагрегатор. Таким образом, вы оказываетесь практически полностью вовлечены в процесс: вы должны отвечать на звонки, показывать квартиру, подписывать договоры и так далее. Представьте, что через агрегатор можно сразу получить готовый результат. Арендаторы в назначенное время стоят на вашем пороге с уже подписанным онлайн-договором, с рейтингом и скорингом, деньги уже на вашем счету и агрегатор сам достиг максимальной цены по аренде. Фантастика? Нет, это уже давно стало реальностью, а не эпизодом из кинофильма о будущем.

Каждый раз, вызывая такси через приложение, вам не нужно отдельно звонить в транспортную компанию, ближайшая машина ждёт вас у подъезда, и онлайн-договор уже подписан. И даже если вы этого не осознаете, перевозчик вас принял по рейтингу, а главное, аренда автомобиля, то есть тариф на саму поездку, был максимальным во время заказа, и всё это сделал агрегатор. Такую же схему работы используют отели, авиакомпании и многие другие бизнесы. Просто в жилом сегменте инвесторам сложно принять необходимость подобных изменений и уж тем более внедрить их в жизнь. По этой причине они упускают огромные деньги, в том числе от этого теряет и капитализация их недвижимости.

Сегодня я могу сдать в аренду недвижимость или её часть, или даже один квадратный метр на час или 30 минут, допустим, для хранения чемодана туриста. В настоящее время уже существуют и функционируют такие онлайн-платформы, через которые туристы могут оставить свой багаж на пару часов в удобном месте города. К такому агрегатору активно подключаются кафе, рестораны, отели, склады самообслуживания и другая недвижимость. Через другой сайт-агрегатор я могу выставить свой объект для аренды на день или неделю, в качестве площадки для съемок фильма, сериала или рекламного ролика. Например, аренда двухкомнатной квартиры в Москве под такие съемки стоит порядка 20-25 тысяч рублей в сутки, и это рыночные ставки.

Подводя итоги

Суммируя всё вышесказанное, объекты для самых успешных инвестиций в недвижимость находятся там, где есть максимальный доступ к различным онлайн-платформам и агрегаторам. Помимо прочего, сам объект должен быть адаптирован под них. Непонимание и непринятие этой действительности оставит инвестора с доходностью в 2-3% годовых в рублях. В 2020 году карельский город Сортавала показал максимальный прирост бронирований туристического жилья во всей Европе. По итогам года +189%, и это не только отельный сегмент, но и объекты жилой недвижимости. Безусловно, пандемия перенаправила поток российских туристов в этот регион, но как они узнали об этом месте и смогли арендовать так быстро и так дорого? По объявлениям в газетах или все-таки агрегаторы и онлайн-платформы сделали это.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции