Новые строительные стандарты: одобрение с оговорками

В Московской области к июлю утвердят новые стандарты качества жилья. Можно ли распространить опыт Подмосковья на другие регионы?

К июлю власти Подмосковья обещают утвердить новые стандарты качества жилья. Об этом министр жилищной политики Московской области Инна Федотова сообщила в своем докладе на оперативном совещании под руководством губернатора Андрея Воробьева.

Разработанный документ, который стал результатом поручения, данного Андреем Воробьевым в ходе ежегодного обращения к жителям Подмосковья, состоит из шести разделов и касается планировочных и фасадных решений, отделки квартир и мест общего пользования, благоустройства, организации строительства и эксплуатации, конструктивных решений и инженерных систем. Цель стандартов — внедрение новых подходов к проектированию и строительству многоквартирных жилых домов, созданию комфортной внутридворовой среды, которая будет отвечать современным запросам жителей региона.

Как подчеркнула Инна Федотова, слова которой приводит портал «Красногорские вести», «введение новых единых стандартов направлено на оптимизацию проектных решений, обеспечение высоких эксплуатационных характеристик и эстетической привлекательности жилых домов, что, безусловно, позитивно отразится на уровне жизни жителей Подмосковья». Стандарты будут подлежать применению ко всем объектам, которые находятся в стадии проектирования: проверка исполнения требований стандартов будет осуществляться до выдачи разрешения на строительство — на этапах проведения экспертизы проектно-сметной документации, рассмотрения проекта на архитектурной комиссии и согласования архитектурно-градостроительного облика дома.

О чем конкретно речь? Как поясняют «Красногорские вести», например, стандарт «Безбарьерная среда» закрепляет требования по организации входа в подъезд с уровня тротуара, без ступеней и лестниц. При этом подчеркивается: входные группы сквозные — как на улицу, так и во двор; обязательный состав нежилых помещений первого этажа — тамбур, вестибюль, помещение консьержа, колясочная (площадью не менее 15 квадратных метров). Стандарт «Комфорт и чистота» закрепляет отказ от размещения мусоропроводов в многоквартирных домах и устанавливает требование по организации мест для установки емкостей для раздельного сбора мусора.

Стандарт «Двор без машин» устанавливает требования по устройству дворов без доступа автомобилей (за исключением экстренных и техслужб), определяет минимальный набор обязательных элементов и объектов благоустройства — таких как детские игровые площадки, спортивные площадки и площадки для отдыха, а также закрепляет параметры тротуаров, дорожек и ограждений. Стандарт «Безопасный подъезд» предназначен для обеспечения безопасности и комфорта жителей внутри дома: он устанавливает требования по панорамному остеклению входных групп подъездов, набору помещений в местах общего пользования, наличию навигации, высоте первых нежилых этажей (минимум 4,2 метра) и так далее.

Любопытно, что с абсолютным ликованием данную инициативу встретили не в Подмосковье, а в других регионах, среди которых нечто похожее на новые стандарты Московской области имеют единицы. Игроки региональных рынков, с которыми побеседовала Business FM, подчеркнули, что пока они сами разрабатывают корпоративные стандарты, заметно выходящие за рамки действующих строительных норм и правил (СНиПов) и повышающие качество строящегося жилья. И все были бы только за, если бы эти стандарты, ныне действующие на отдельных стройплощадках, получили законодательное утверждение на общерегиональном уровне.

Искандер Юсупов, заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой»:

«В наших регионах (Татарстан, Башкортостан, Самарская область) подобных стандартов нет. Застройщики сами устанавливают требования к своим проектам сверх СНиПов и сводов правил. Я полностью поддерживаю введение такого стандарта в регионах России. В него обязательно надо включить элементы, формирующие ежедневный комфорт жителей: парки и прогулочные пространства на территории комплексов, дворы-парки без машин, разнообразные места отдыха, занятий спортом взрослых и детей, удобную безбарьерную среду без ступеней, колясочные на первых этажах каждого подъезда, велопарковки. Отдельно предлагаю выделить блок с техническими преимуществами: видеонаблюдение, лучевая разводка отопления, автоматическая система передачи данных приборов учета воды, электричества и тепла в сервисную компанию. Я уже не говорю про качественную предчистовую отделку, раздельный сбор мусора, урны для макулатуры, сбора батареек в ЖК. В идеале все новые проекты должны быть комплексными, со всей необходимой развитой инфраструктурой в шаговой доступности: детскими садами, школами на территории, аптеками, магазинами, кафе и так далее, исключающими необходимость лишний раз выезжать за пределы ЖК».

Валентин Тарасов, руководитель службы заказчика ГК «Гарант»:

«В ряде российских регионов, в частности в Белгороде, власти давно задумались о повышении уровня качества жилой среды, внедрив свои стандарты и требования к архитектурно-планировочным и фасадным решениям новых объектов строительства, в том числе жилья. И мы, как один из ведущих застройщиков Брянского региона, реализуем подобные подходы в своих проектах и постоянно обращаемся через представительные органы власти с просьбой ввести такие же стандарты застройки и у нас в области. Рост качества жилой застройки, следование новым стандартам застройки городских территорий развивают рынок жилья, приводят к росту привлекательности города в целом, а значит, в итоге работают на отрасль. Ведь не секрет, что зачастую устаревшие подходы применяются по привычке, проектировщики и застройщики в регионах не повышают свой профессиональный уровень и квалификацию, ввиду отсутствия жесткой конкуренции и монопольного положения не задумываются о развитии своего продукта, а низкий уровень качества жилья (так называемый лютый эконом) обосновывают низкой маржинальностью. Но именно такие стандарты и позволяют при незначительных расходах увеличить привлекательность жилья, а значит, и доходность. Очень рад за коллег в Подмосковье, потому что власть, понимая необходимость повышения качества городской среды ввиду конкуренции со стороны Москвы, осознанно принимает такие шаги. Ждем таких же конкретных мер и со стороны управления архитектуры и градостроительства Брянской области — отрасль к этому уже давно готова. Пора прекращать захламлять городскую среду призраками постсоветского массового жилья, устаревающего еще в момент проектирования».

Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федеральной компании «Талан»:

«В регионах, где присутствует компания «Талан», а их 15, нет аналогичных стандартов по благоустройству придомовой территории, зонированию и дизайну мест общего пользования или безбарьерной среде. Но это не означает, что региональные девелоперы строят исключительно по действующим СНиПам и нормам, которые во многом уже устарели. В городах, где рынок недвижимости развит и потребитель диктует необходимость новых характеристик комфорта, застройщики создают собственные стандарты строительства, и во многом они пересекаются с новым документом Подмосковья и даже превосходят его. При этом рынок недвижимости неоднороден. Согласно исследованию «Талана», например, богатый на улучшения рынок Ижевска лидирует по доле жилых комплексов с дворами без машин, дизайнерскими холлами, смарт-планировками, кладовыми и колясочными, а видеодомофоны и высота потолка три метра предусматриваются здесь даже в стандартном классе жилья. В Тюмени в сегменте «комфорт» представлены лучшие в России дворовые территории, архитектура, входные группы и максимальный показатель по проработке инженерных систем и видеонаблюдению. Классы жилья в развитых и более слабых городах соответствуют друг другу только номинально. То есть развитой комфорт-класс в Тюмени соответствует бизнес-классу в Хабаровске, а проекты стандарт-класса в Ижевске лучше, чем жилье комфорт-класса в Перми и Нижнем Новгороде. Стоит отметить, что на менее развитых рынках продукт улучшается, и даже редкими качественными характеристиками. Например, в Набережных Челнах лучший показатель по обеспечению среды для маломобильных граждан, Хабаровск — один из редких городов, где применяют заглубленные контейнеры для мусора».

Однако на вопрос, можно ли распространить опыт Подмосковья на всю Россию, эксперт отвечает осторожно. «Стандарт малоприменим к большинству малых городов, которые и так малопривлекательны для девелоперов из-за низкой платежеспособности населения. Например, в городах Пермского края средняя стоимость квадратного метра составляет 53 тысячи рублей, а в Кировской области — 44 тысячи рублей. В таких случаях повышение требований к опциям комфортности приведет к удорожанию жилья и дальнейшему снижению ликвидности», — поясняет Наталья Гарифуллина. Что касается городов с развитым рынком недвижимости, там применить опыт Московской области реально, но с некоторыми корректировками. «Например, высота первого этажа от трех метров и обязательное помещение для консьержа, на мой взгляд, избыточные требования для жилья стандарт-класса большинства городов России», — уверена эксперт.