Могут ли в эпоху эскроу-счетов появиться новые «обманутые дольщики»?

Казалось бы, реформа отсекла недобросовестным застройщикам малейшую возможность обводить нашего брата клиента вокруг пальца. Но вот вопрос: может ли застройщик достроить дом и просто вернуть дольщику деньги с эскроу-счета, чтоб распродать квартиры новым покупателям по более высокой цене? Депутаты считают, что такая угроза реальна.

ТАМ, ГДЕ СТРАХ, – МЕСТА НЕТ ЛЮБВИ

В конце октября в Госдуме был обнародован очередной законопроект. Ну, появился и появился. Мало ли законопроектов сочиняют депутаты. Но именно этот был особенным по двум причинам. Во-первых, документ представил не какой-нибудь безвестный депутат из Подольска, а сам глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. То есть у законопроекта есть все шансы вскоре превратиться в полноценный закон.

А во-вторых, после реформы жилищного строительства и перехода отрасли на проектное финансирование как-то стихли депутатские потуги защищать обманутых дольщиков всеми фибрами души. Даже кто-то из замминистров недавно заявлял, что обманутых дольщиков в России больше не осталось.

А тут вдруг выявляется гигантская прореха в законах, сулящая покупателям новых квартир реальные проблемы.

По словам Анатолия Аксакова, при нынешнем законодательстве застройщики могут вернуть покупателям деньги с эскроу-счетов, чтобы продать уже построенный дом другим покупателям по более высокой цене. Например, если стройка затянулась и себестоимость строительства оказалась выше расчетной.

Между тем, по оценкам депутатского лобби, в законодательстве есть коллизия: эскроу-счета открываются на определенный срок, который прописан в договоре долевого участия. Если дом не сдается вовремя, договор закрывается, а деньги возвращаются дольщикам.

И новый законопроект сочинен, чтобы в корне пресекать подобные поползновения.

«Застройщик может здесь диктовать свои условия – сказать дольщикам: забирайте свои деньги. А так как дом пусть и не в срок, но уже построен, то его квадратные метры становятся дороже. И такой дом застройщик может предлагать новым покупателям по новой, более высокой цене», – цитируют СМИ главу комитета по финансовому рынку.

ЛЯГ, ОТДОХНИ И ПОСЛУШАЙ, ЧТО Я СКАЖУ

Угроза нешуточная. И BN.ru посчитал необходимым срочно проконсультироваться у специалистов, действительно ли сегодняшние приобретатели жилья могут ожидать такого подвоха. Но профи названных страхов не разделяют.

Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, Гражданским кодексом и законом об участии в долевом строительстве определены случаи, когда дольщикам могут быть возвращены средства. К ним относятся завершение срока действия договора эскроу, расторжение договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон и отказ от него в одностороннем порядке.

«В соответствии с законом, у застройщика нет никаких оснований для возврата денежных средств. В одностороннем порядке он может расторгнуть ДДУ только в случае его неуплаты, – еще более категоричен заместитель директора департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.– А если ДДУ зарегистрирован и эскроу-счет наполнен, то даже при затягивании строительства договор считается исполненным только в момент подписания акта приема-передачи квартиры».

«Полагаю, что депутаты скорее хотят перестраховаться и избежать перспективных рисков, которые могут возникнуть на региональных рынках недвижимости, – комментирует эксперт. – Для городов-миллионников подобная ситуация крайне маловероятна: крупные застройщики не заинтересованы в том, чтобы ради сиюминутной прибыли испортить свою деловую репутацию».

Более того, в действующее законодательство уже включена защита от подобных происков. «Эта проблема давно решена. Застройщик должен возвращать деньги не в уплаченном размере, а в размере стоимости готового жилья на этот момент. Правда, для этого придется подавать иск в суд о взыскании ущерба, – уточняет управляющий общественной организацией „Юристы двух столиц“ адвокат Алексей Люкшин. – И да, пока суд да дело, размер ущерба будет расти. При этом если цена упала (а вдруг), то возвращать надо уплаченную сумму. То есть больше можно, меньше нет».

Я ТЕРПЕЛ, НО СЕГОДНЯ Я УХОЖУ

Здесь еще следует напомнить, что уже зафиксирован первый случай, когда застройщик, получив проектное финансирование, не справился с проектом. Если не в курсе – речь о ЖК «Лампо» в Мурино.

Напомним, строительство ЖК стартовало в 2018 году, было распродано порядка 500 квартир, и… И вот предоставивший кредит в 3,7 млрд руб. банк «Дом.рф» возобновил стройку. То есть первый в истории проектного финансирования конфуз застройщика не вышел боком клиентам.

Глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов отмечает, что переход на эскроу-счета преподносился населению как гарантированная защита дольщиков от недостроя и банкротства застройщика. Но на самом деле перенос ответственности на банки лишь частично снижал риски.

«Да, теперь отсеиваются проекты с откровенно слабой финансовой моделью, есть механизм возврата денег. Но остается вопрос, могут ли дольщики гарантированно, пускай и с отставанием, получить обратно не деньги, а достроенный объект, – рассуждает Максим Ельцов. – С учетом роста цен на жилье и инфляции возврат денег, внесенных два – четыре года назад, не выглядит 100-процентной гарантией. Особенно если новостройку покупали в кредит. А в самом рискованном сегменте – эконом-классе – 60–90% покупок проводится именно с ипотекой».

По оценке эксперта, данная ситуация – мощный стресс-тест, проверка на надежность в целом самой системы проектного финансирования. И это отличная новость для дольщиков – банк заблаговременно включился в процесс спасения стройки.

ЗАЧАХ ОГОНЬ, И НЕ ОСТАЛОСЬ НИЧЕГО

Правда, не прояви «Дом.рф» добрую волю, дольщикам повезло бы гораздо меньше. Так что законодательство о долевом строительстве продолжает нуждаться в дальнейшем совершенствовании. Но это не означает, что нужно дублировать то, что уже есть в действующих законах.

С другой стороны, у застройщиков юристов много, а клиент – один. И лишний закон вполне может оказаться нелишним.

Но есть и следующий ракурс проблемы. Все мы хорошо знаем примеры, как к третьему чтению законопроект превращается в свою противоположность. В общем, не так уж и нужен новый закон – а то как бы не пришлось цитировать Виктора Черномырдина.