Легкая доля. Растет число домов, строящихся по новым правилам

Доля жилья, строящегося с использованием эскроу-счетов (специальный банковский счет, на котором хранятся поступившие средства покупателя квартиры (дольщика) до выполнения застройщиком своих обязательств, то есть до предоставления готового жилья), выросла за месяц на 3%.

Если на 1 декабря, по данным ДОМ.РФ, по новой схеме финансирования возводились 21,5% жилых площадей, то к началу 2020 года эта цифра увеличилась до 24,5% (26,4 млн кв. м жилья). А если не брать в расчет наиболее крупные компании, для которых правила немного другие, то количество проектов со счетами эскроу превысило уже 26%. Еще 68,4 млн кв. м, или 63,6% жилья, строится по старым правилам — компании получили разрешение на это, доказав, что проект соответствует определенным критериям. Доля таких строек сокращается — месяц назад по этой схеме возводилось 65,1% площадей.

Проектами строительства еще более 12 млн кв. м жилья (месяцем раньше было около 15 млн) не предусмотрено использование ни того, ни другого механизма — компании не применяют счета эскроу и не получили разрешение на работу с дольщиками по старым правилам. С июля 2019 года договоры долевого участия в отношении таких проектов — а это около 1,6 тысячи жилых домов — не регистрируют. Застройщики должны завершить строительство на собственные средства.

В эти 12 млн «квадратов», как отмечают в ДОМ.РФ, входит несколько категорий строек. Около половины таких проектов — 890 домов ­- к 1 июля были почти достроены, а квартиры в них проданы. Застройщику не были интересны счета эскроу, потому что заключать договоры долевого участия уже не требовалось. «Перед 1 июля, когда начал действовать новый порядок, был всплеск продаж «долевого» жилья, — объясняет гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. — Часть застройщиков продавала в июне свободные квартиры, заключая договора долевого участия с аффилированными компаниями. А позже эти квартиры постепенно переоформляли на покупателей-физлиц по уступке прав требования».

По данным ДОМ.РФ, строительство еще 614 домов (6,4 млн из 12 млн «подвисших» кв. м), напротив, к июлю прошлого года было еще не начато либо продажи квартир составляли менее 5%. По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, появление этих строек связано с первым этапом ужесточения требований к застройщикам еще в 2018 году. В преддверии новых правил компании оформили множество разрешений на строительство впрок, но собственно к строительству до сих пор не приступили. «В этих проектах еще нет дольщиков либо оформлено 1-2 «технических» договора долевого участия. Регистрация первого договора — долгий бюрократический процесс, и застройщик, как правило, делает его на аффилированное лицо», — говорит Родионцев.

Фактически риск стать «обманутыми дольщиками», жертвами компаний, которые не смогут завершить строительство на собственные средства, есть только у покупателей квартир в еще 62 домах (0,4 млн из 12 млн кв. м). Это около 1,5-2 тысяч человек. «Но эти дома подпадают под защиту Фонда защиты прав дольщиков, покупатели смогут получить компенсации либо их дом будет достроен, — отмечает замглавы фонда Алексей Ниденс. — Мы ведем мониторинг этих проектов. Есть динамика строительных работ, просрочек пока нет».