Кому в России жилье по карману?

Вышел новый рейтинг российских регионов по доступности жилья. О каких объектах недвижимости идет речь, какова их площадь и сколько комнат?

Агентство «РИА Рейтинг» обнародовало очередной рейтинг регионов по доступности жилья. Как отмечают в агентстве, «в качестве индикатора выступает оценочный минимальный срок, за который семья с одним ребенком со среднестатистической зарплатой в своем регионе сможет без привлечения заемных средств накопить на типовую квартиру площадью 60 квадратных метров в ценах начала 2020 года, откладывая для этой цели максимально возможный свободный остаток денег после того, как будут произведены все необходимые для привычной жизни траты (прожиточный минимум в регионе для взрослых и детей) при средней зарплате уровня 2019 года, и используя накопленные депозиты на 1 апреля 2020 года».

Конечно, сам по себе подход вызывает вопросы. Зачем брать за основу покупку квартиры «без привлечения заемных средств», если сегодня отсутствие ипотеки по сути означает отсутствие рынка жилья? Ну так, в качестве примера: компания Level Group заявляет, что раньше доля ипотечных сделок у нее достигала 60-70%, а сегодня это 83%, 84%, в одном из проектов даже 89%; в проектах группы «Самолет», по ее собственным оценкам, похожая картина — количество ипотечных сделок в июне увеличилось по компании до 80%, а по некоторым проектам достигло 90%; исследование Райффайзенбанка, о котором недавно рассказывала Business FM, гласит, что 80% миллениалов, намеренных в ближайшее время приобрести жилье, собираются сделать это с помощью ипотеки — и так далее, примеров великое множество.

Однако в одном с авторами рейтинга не поспоришь — ипотеку могут взять не все. Кто-то не соответствует банковским требованиям, кто-то опасается, что в будущем не сможет выплачивать кредит, кто-то и готов бы с головой в омут, да банкиры — ребята не рисковые… Business FM уже приводила слова первого заместителя председателя совета директоров Альфа-банка Олега Сысуева, по оценкам которого одобренных ипотечных кредитов стало меньше, поскольку, во-первых, банки в целом стали более консервативно относиться к заемщикам, и, во-вторых, банки смотрят, где работает клиент, является ли его компания проблемной, и, безусловно, исходят из этого при принятии решения.

Олег Сысуев
первый заместитель председателя совета директоров Альфа-банка

«Разумеется, как с любым движением денежных средств, с ипотекой тоже стало сложнее: и риски увеличились, и банки неохотно берут эти риски на себя. Все, мне кажется, достаточно закономерно — чего ж тут удивляться? Это и есть явление, порожденное кризисом. У нас тоже произошло снижение одобрений ипотечных кредитов по вполне понятным причинам — потому что люди гораздо чаще не могут доказать свою кредитоспособность. Конечно, обеспечение кредита гораздо более серьезное — квартира, но мы не хотим стать обладателями огромного количества квадратных метров, они нам ни к чему как банку».

Так что ладно — пусть «без привлечения заемных средств». Все равно, конечно, вопросов много: средняя зарплата показательна разве что в моногородах и небольших поселениях, а, скажем, для городов-миллионников это средняя температура даже не по больнице, а по всему больничному фонду. И 60 квадратных метров — это, предположительно, двух- или трехкомнатная квартира? Цена «квадрата» в «двушке» и «трешке» обычно разнится.

Вроде бы «двушка», как не сразу, но все-таки гласит исследование, но тогда такая ли уж она типовая, если во множестве серийных домов площадь двухкомнатной квартиры заметно меньше и накопить на покупку можно несколько быстрее? И какая вообще имеется в виду квартира — только в новостройке или на вторичном рынке тоже? Из рейтинга вроде бы следует, что только вторичная, хотя непонятно, почему; если потому, что рассматривается именно типовое жилье — так его и на первичном рынке немало, если рассматриваются квартиры, в которые сразу можно въехать и жить, так и на первичном рынке есть проекты со сроком сдачи один-два месяца…

И еще сами авторы рейтинга признают, что «реальные траты российской семьи обычно больше, чем та сумма, которая укладывается в официальный прожиточный минимум, использовавшийся для расчета свободного денежного остатка, но меньше этого минимума они вряд ли могут быть. Поэтому, можно сказать, рейтинг оценивает потенциальные возможности накопления на квартиру для семей со средней по региону чистой зарплатой (без НДФЛ) и минимальными тратами».

Но оставим в стороне все вопросы, и смиримся со всеми нюансами методологии: в любом случае, рейтинг — это всегда интересно, показательно и, что особенно важно, позволяет оценить ситуацию в динамике. Итак, результаты проведенного исследования свидетельствуют, что в целом по стране доступность жилья выросла: в I квартале 2019 года на типовую квартиру надо было копить 5 лет, сегодня — 4,6 года. По сравнению с прошлым годом минимальный срок, требующийся для накопления на двухкомнатную 60-метровую «двушку», в 60 регионах сократился, в 18 вырос, в трех остался без изменений.

В пятерке традиционных регионов-лидеров, жители которых могут отпраздновать новоселье заметно раньше остальных, — представители российского Севера: Магаданская область, Ханты-Мансийский АО — Югра, Ненецкий АО, Тюменская область и Мурманская область. Лидерство понятное — дело здесь не столько в низких в среднем ценах на жилье, сколько в высоких, хотя и тоже в среднем, зарплатах. Правда, как отмечают авторы исследования, Росстат не приводит данные по ценам на жилье на Чукотке и в Ямало-Ненецком АО, поэтому их в рейтинге нет вообще — а то кто знает, как бы оно повернулось…

В список регионов, среднестатистические жители которых могут накопить на квартиру быстрее, чем среднестатистический россиянин, входят также (в порядке убывания мест) Тюменская и Мурманская области, Камчатский край, Челябинская область, Республика Коми, Кемеровская область, Томская область, Иркутская область и Красноярский край. Сразу за ними — Москва, которая заняла в общем списке 13 место. Ниже Санкт-Петербург — 16-е, Московская область — 27-е, Ленинградская область — 54-е место.

Пятерку аутсайдеров составили Кабардино-Балкария, Дагестан, Карачаево-Черкесия, Чеченская Республика и Севастополь, где семье с одним ребенком придется 15 лет отказывать себе во всем, чтобы накопить на «двушку». Как подчеркивает «РИА Рейтинг», «столь длительные сроки, необходимые семьям для накопления в регионах Северного Кавказа, эксперты объясняют низким уровнем номинальных начисленных зарплат и, соответственно, отсутствием возможности откладывать для накопления значительные суммы». «В Республике Крым и Севастополе высокие цены на жилье, превышающие среднероссийский уровень, являются значительным препятствием для решения жилищного вопроса», — отмечают авторы.