Изменение льготной ипотеки приведет к перераспределению спроса в регионы – эксперты

Изменение программы льготной ипотеки может привести к перераспределению спроса в регионы РФ, где цены на жилье находятся на более низкой отметке, считают опрошенные «Интерфаксом» эксперты рынка.

Выступая в пятницу на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ), президент РФ Владимир Путин анонсировал продление программы льготной ипотеки для всех регионов России до 1 июля 2022 года с повышением ставки на 0,5 процентного пункта, до 7%, и урезанием кредитного лимита до 3 млн рублей (сейчас он составляет 12 млн в Москве, Московской области, Петербурге и Ленобласти и 6 млн рублей — в других регионах).

«Выбранная конфигурация позволит сделать меры поддержки более адресными. Отсечка по максимальной стоимости недвижимости в 3 млн рублей наряду с расширением участников семейной ипотеки позволит стимулировать проекты массового сегмента в регионах с низкими объемами строительства и отсечь спекулятивный спрос на дорогие инвестиционные квартиры», — считает эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.

Он добавил, что изменение параметров программы повысит доступность жилья для молодых семей с новорожденными детьми из малых и средних городов, которые планировали взять кредит для приобретения жилья.

По словам экспертов ЦИАН, новые условия де-факто «обнуляют» программу льготной ипотеки в Москве и Сочи, и частично — в Санкт-Петербурге и Подмосковье.

«К примеру, в столице при средней цене сделки, приближающейся к 15 млн, плюс 3 млн льготного кредита почти не помогут», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Он добавил, что снижение числа ипотечных покупателей способно привести к стабилизации цен на рынке жилья.

«В последние месяцы более 70% сделок на рынке были ипотечными. Уход части покупателей, сокращение числа обращений вкупе с наметившейся тенденцией по росту объема нового предложения должно привести к замедлению роста цен», — подчеркнул Попов.

Снижение суммы кредита показывает, что программа, в большей степени, рассчитана на регионы, чем на Москву и Петербург, считает завкафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.

«Задача государства — поддержать реально необходимую покупку жилья теми гражданами, которые живут и предполагают дальше жить в своих городах и поселках. При этом снижение величины субсидируемого кредита в Москве и Петербурге не приведёт к тому, что эти кредиты брать не будут, их продолжат брать. Но уже не те люди, которые рассчитывали покрыть покупку целиком. Это снижение кредитных рисков, в конечном счёте», — подчеркнул Цыганов.

По мнению генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, ограничение лимитов программы сделано для недопущения перегрева рынка в регионах, где жилищное строительство наиболее развито.

«В частности это рынки Москвы Санкт-Петербурга, Краснодара и других, наиболее крупных агломераций. В данных регионах продление льготной ипотеки не окажет существенного влияния на рост цен, так как размер ипотечного кредита в 3 млн рублей для данных рынков недостаточен, для продолжения «ипотечного бума» который мы наблюдали в прошлом году», — считает Алексеенко.

Он добавил, что резкая отмена программы оказала бы сдерживающий эффект на рынок жилищного строительства: в моменте ставка подскочила бы на 1,5-2 п.п. По его словам, решение позволит поддержать спрос в ряде регионов, где рынок жилищного строительства еще нуждается в поддержке.

При этом решение о сокращении лимитов кредита по льготной программе приведет к общему снижению спроса на новостройки, считает управляющий партнер риэлторской компании «Метриум» Мария Литинецкая.

«При использовании данных Росстата о средних ценах на первичном рынке в первом квартале 2021 года по субъектам РФ выходит, что только в 70% регионах (в 61 из 87) можно купить жилье по новым условиям», — отмечает Литинецкая.

Она добавила, что, в частности, в Москве доступность программы сократится, поскольку в массовом сегменте средний бюджет предложения в апреле составил 12,28 млн рублей, а минимальный — 4,06 млн рублей. В связи с этим «выбор у покупателя почти отсутствует».

С мнением о дальнейшем снижении спроса на рынке ипотеки согласен и директор финансового центра СКОЛКОВО-РЭШ Олег Шибанов.

«Этот шаг государства ограничивает будущий спрос на рынке по сравнению с текущим вариантом льготной ипотеки, и таким образом скорее сокращает перекосы. Надо отметить, что на крупных рынках, как Москва и Санкт-Петербург, объем ипотеки будет сильно ниже средней выдачи, что также позволит снизить её влияние на рыночное равновесие», — подчеркнул Шибанов.

Он добавил, что льготная ипотека повлияла на рост цен на жилье из-за невозможности застройщиков быстро увеличить предложение, поэтому с корректировкой программы эта ситуация должна поменяться.

По мнению девелоперов, поддержка будет носить более адресный характер и поддержит региональные рынки недвижимости.

​»Лимит в 3 млн рублей решает именно социальные вопросы. Если у покупателя есть накопления, то он может приобрести квартиру в Московском регионе в пределах 4-5 млн рублей, это скорее всего студии и однокомнатные. В этот лимит попадет около 10-15% от текущего объема наших сделок, поэтому мы в большей степени будем ориентироваться на скорректированную семейную ипотеку, где лимит остался прежним – 12 млн рублей», — подчеркнул директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

Программа будет направлена на конкретные группы людей и регионы, где поддержка спроса на жилье необходима, считает коммерческий директор «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

«Ставки по программе все равно останутся привлекательными, особенно, для тех регионов, где не было значительного роста цен, а также ощущается острая нехватка жилья», — заключил он.

Управляющий партнёр ГК «Основа» Олег Колченко назвал изменения программы ожидаемыми, однако отметил, что условия продления отсекли рынки недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов.

«В любом случае, пролонгация программы льготной ипотеки для достаточно большого количества регионов, где средняя сумма кредита составляет менее 3 млн рублей — это правильный шаг, который позволит поддержать спрос и стимулирует развитие новых проектов», — заключил Колченко.