«Даешь новый быт!» сто лет спустя

Вторая часть большого интервью президента Российской гильдии управляющих и девелоперов Александра Шарапова. Миллиардер, имеющий бизнес в разных странах мира, – о коливингах, коворкингах и апарт-отелях. Зачем они нужны российскому рынку?

– Мы уже обсудили, что вы сторонник продвижения новых форматов недвижимости, расскажите подробнее об одном из них – о коливингах.

– Коливинг появился из-за того, что изменился стиль жизни. Когда я окончил институт, я уже был женат и у меня уже был ребенок. Сейчас до 35 лет детей заводить не принято. Большая часть ребят не только не женятся, но и, встречаясь, живут врозь. И этот период теперь продолжается с 20 и иногда даже до 40 лет. И у этих молодых людей особенное устремление к профессиональному развитию, желанию сделать карьеру. Они совсем редко готовят еду дома и вообще не хотят тратить время на какие-то бытовые мелочи, стирку, уборку и так далее. Им интереснее спуститься вниз и пообщаться в баре с другими людьми. И из этой креативной молодежи данного возраста примерно 15–20% живут именно в таком стиле. А если в единицах рынка (не в квадратных метрах), то это уже около 30%. Жить с родителями они не хотят – нужна отдельная жилплощадь, или, скажем, юнит.

Потребность в количестве новых жилых единиц стремительно выросла – не из-за увеличения населения, а из-за роста числа тех, кто хочет жить отдельно. И получается, что, создавая такие проекты, как We&I, где мы с вами беседуем, ориентируешься на спрос ближайших десятилетий. То есть я промахнусь, если люди снова начнут вступать в брак в 20 лет и тут же рожать детей, но похоже, что этого не произойдет. Потому что и Восток, и Запад живут уже по-другому, и мы уже спокойно к этому относимся.

– Продолжаем тему коливингов. Были ведь и советские конструктивистские проекты, и общежития. Как-то не особо они процветали. В чем новизна сегодняшних форм?

– Послереволюционные идеи 1920-х годов сейчас на Западе, на самом деле, очень популярны. И фабрики-кухни, и ясли, и раскрепощение женщины – всё это было привлекательно там и тогда. Сегодня эти идеи трансформируются, всё это не навязывается, а дается возможность. Почему не прижилось тогда, понять довольно просто. Если кто-то предлагает создать поисковик в интернете, а самого интернета еще нет – ничего не получится. Если интернет есть, но он очень слабенький – тоже рановато. Так что если говорить о советских экспериментах с совместным проживанием, то не только мало кто этого хотел, но и потребности такой не было. Потому что сначала нужно удовлетворить всё-таки базовые потребности человека. И к тому же выбора никакого не было: куда определили, там и живи.

– Вернемся в наши дни. Каков правовой статус коливинга?

– Всё зависит от того, на каком земельном участке он строится. Это может быть участок для жилого предназначения или для размещения отеля. Большая часть мира строит на отельных участках. Вообще коливинги, как и интернет, развиваются стремительно, и их еще не успели как-то специально зарегулировать. Бывают коливинги в формате кондоминиума – обычно это тот случай, когда у тебя недостаточно институциональных инвесторов: так мы построили We&I в Петербурге, так было и с проектом в Дубае. Но коливинг в Англии (сейчас рассматривается такая возможность) я распродавать в розницу не буду: это просто невыгодно. Лучше продать его какому-то фонду, а уже фонд будет привлекать частников, желающих заработать на недвижимости.

– И наконец, чем коливинг принципиально отличается от апарт-отеля?

– Есть два основных аспекта. Во-первых, в апарт-отеле чаще всего общих зон очень мало, а площадь юнита достаточно большая. Если в апарте площади начинаются от 22 кв. м, то в коливинге большинство комнат – 15 кв. м. По сути дела, это твоя спальня. Но современный человек хочет жить как профессор Преображенский, с учетом времени, конечно. То есть иметь не только свой обеденный зал, но и кинотеатр, спортзал – в общем, те или иные активности в специализированных помещениях. Начиная с первобытных времен пещера – это место, где мы спим. И психологически мы себя лучше чувствуем, когда каждое место имеет свое предназначение. Но если ты не профессор и денег у тебя не так много, то можно эти пространства «шерить». И шеринг-экономика в коливингах по полной программе реализуется. В комнате своей ты проводишь ночь, а всё остальное – работа, развлечения, досуг – в других местах.

– Раз уж речь зашла о работе: может ли коливинг быть совмещен с коворкингом в одном здании?

– Очень часто так бывает, и первый большой коливинг на 650 мест в Лондоне имеет внутри себя коворкинг. Мы пошли по другому пути: при заселении на месяц и более в стоимость проживания включается доступ в коворкинг, расположенный в десяти минутах ходьбы. Это даже хорошо: вышел из дома, прогулялся, поработал, вернулся домой и здесь уже проводишь время с друзьями. Но в новом проекте на улице Орджоникидзе зоны под коворкинг запланированы.

– Как на новых форматах отразилась ситуация, связанная с ковидом?

– В коливингах заполняемость сначала уменьшилась за счет оттока тех, кто снимал на короткий срок. А потом она резко увеличилась, потому что сидеть на самоизоляции в съемной студии надоело, а здесь есть возможность пообщаться, это всё-таки не общественное пространство, а часть твоего жилья.

Коворкинги проиграли и пока тяжело, но восстанавливаются. Причем не только заполняемость старых растет, но открываются и новые, в том числе в формате build-to-suit, когда коворкинги заказывают крупные компании для собственных нужд.

– Ваше отношение к апарт-отелям, которые по сути своей являются псевдожильем, а не гостиницей, то есть используются для постоянного проживания?

– Да, есть множество так называемых апарт-отелей с площадью номера 100 или 200 метров, прямо президентские люксы. И то, что российские власти до сих пор не могут это отрегулировать, меня сильно удивляет. Это история совершенно управляемая. Скажем, на Западе есть апарт-отели, и никто не дает превращать их в псевдожилье. Во-первых, требование единой управляющей компании. Во-вторых, наличие общих площадей, которые в псевдоапартах фактически везде отсутствуют. В-третьих, набор сервисов. В-четвертых, требования к инженерной инфраструктуре, в частности система пожаротушения, в том числе и в самих номерах. И если комплексно все нормативы, относящиеся к гостиницам, выполнить, то строить псевдожилье будет просто невыгодно.

Наши власти пошли другим путем: предлагается всё, что понастроено как якобы гостиницы, признать жильем, а с новых таких объектов будем требовать социальной нагрузки. В Петербург выходил Hilton, и ему сказали, что он тоже социалкой будет обременен. Удивительная ситуация! Вместо того чтобы внести небольшие изменения в законодательство для того, чтобы жилье становилось жильем, а отель отелем, придумывают отдельный закон.

У американцев есть такая пословица: «Ты говоришь, что это не утка. Но если она ходит на двух лапках, выглядит как утка, крякает как утка, то это утка – что бы ты ни говорил». Должна быть соблюдена суть закона, а не буква. У нас же построили жилье и назвали это отелем, и всем было как-то всё равно. А потом очухались, прозрели: тут же люди живут, и с детьми, а им же нужны школы. А что думали, когда согласовывали проекты? Нет, сначала нарастили ком проблем, а потом пытаются решить их одним законом. Но ведь не бывает так, чтобы одна таблетка помогала от всех болезней. И мы от Гильдии управляющих и девелоперов будем еще раз обращаться к властям о том, что нужен ряд мер, которые поэтапно приведут ситуацию к тому, что перестанут строить псевдожилье. Что делать с уже построенным – сложный вопрос, я на него не готов ответить. Но не надо сейчас принимать закон, который может привести к тому, что отели вообще перестанут строить.