Что делать бедным – снимать жилье или брать ипотеку? Бизнес и государство разошлись во мнениях

Идея обеспечить население казенным арендным жильем, потеснив в этом бизнесе частников, давно не дает покоя государственным людям. Вот и на прошлой неделе председатель комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская вновь заговорила о развитии системы наемных, или доходных, домов, средства от которых будут течь прямиком в казну.

Подается это, как всегда, под соусом заботы о нищих, сирых и убогих. «Оплата услуг по себестоимости — живи, сколько нужно», – так расписывает депутат сладкую жизнь неимущих в государственных домах арендного призрения. Теперь людям с низким уровнем дохода не нужно будет тянуть кредитную лямку, отказывая себе в самом необходимом. Вот она – альтернатива ипотечной кабале!

Ничего личного, просто бизнес

А как обстоят дела в суровой реальности? Разговоры о строительстве домов не на продажу, а в аренду, велись чиновниками по меньшей мере лет двадцать, но до дела никак не доходило. Коммерческим застройщикам было проще построить и распродать, а не сдавать, а некоммерческую схему долго не могли наладить. Но вот наконец государственная структура ДОМ.РФ начала выкупать через свой банк целые блоки и корпуса новых жилых комплексов, построенных другими застройщиками, и открывать в них арендные дома.

В Москве сейчас уже шесть таких адресов, в каждом из которых имеется по нескольку сотен квартир, предназначенных внаем. Это жилье как комфорт-, так и бизнес-класса, полностью оборудованное под арендаторов: мебель, техника, парковки при доме и т.д.

Правда, ни о какой защите неплатежеспособных групп населения и молодых семьях, о которых говорит Галина Хованская, речи в этих проектах нет, и об альтернативе ипотеке тоже.

«Предложение таких проектов ограниченно, а цены в целом соответствуют рыночным ставкам , а иногда и превосходят их. Так, минимальная стоимость аренды в московских проектах от ДОМ.РФ составляет 65 800 руб. в месяц за студию площадью 18 кв. м. За эти же деньги в столице можно снять полноценную двух-, а то и трехкомнатную квартиру с приличным ремонтом и обстановкой. Семья, у которой нет возможности оплачивать ипотечный кредит, вряд ли «потянет» такую аренду», – уверен Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Для кого райские кущи?

В любом случае, безработный в таком доме поселиться не сможет: ДОМ.РФ требует обязательную «белую» зарплату от соискателя. Бабушка-одуванчик, скорее всего, тоже: от нее потребуют установить специальное приложение на смартфон, оплачивать аренду и контактировать с управляющей компанией только через него.

Зачем же такое снимают и, главное, кто? В основном, юрлица для своих сотрудников: им очень удобно, что заключается договор на понятных условиях, платежи проходят по безналу, сотрудники могут получать вычет и т.д. Сводится к минимуму риск конфликтов из-за человеческого фактора, который неизменно присутствует в отношениях с арендодателем-частником.

Однако, справедливости ради, если москвичам-арендаторам никакая социалка не светит, то в регионах часть квартир (пока очень небольшую) выделяют под льготную аренду, когда наниматель платит всего 20% от ставки, а остальное вносят за него ДОМ.РФ и регион. Такие квартиры предназначаются для уникальных специалистов, которых приглашает город. Правда, чиновники и это начинание «поняли по-своему»: распределяют такое жилье среди бюджетников, по какому принципу – бог весть.

А как правильно?

Чтобы действительно облегчить решение квартирного вопроса для граждан с низким уровнем дохода, нужно строить социальное жильё с расценками на аренду ниже рыночных, а к строительству доходных домов привлекать коммерческих застройщиков, у которых есть релевантный опыт и экспертиза, считает Андрей Колочинский. Пока что девелоперы не заинтересованы в реализации таких проектов из-за длительного срока их окупаемости, который в среднем составляет 25-30 лет.

«Сделать этот бизнес инвестиционно привлекательным для застройщиков можно, предусмотрев различные преференции для них. Например, предоставление земельных участков на льготных условиях, снижение стоимости услуг за подключение к энергоресурсам, освобождение от налога на землю и имущество, снижение платы за изменение вида разрешенного использования», – рассуждаетАндрей Колочинский.

Никакой аренды, только ипотека, только хардкор!

А вот Анастасия Бычкова, руководитель департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, вообще не видит смысла в развитии госсектора аренды. «Сейчас достаточно предложений по сдаче в аренду жилых домов и квартир на открытом рынке. Также непонятно, кто в доходных домах будет нести ответственность за поломки недвижимости и коммуникации». Видимо, эксперт не верит в волшебную силу государственных или полугосударственных управляющих компаний. Что, в принципе, зря – у нас подобных структур и с достаточным опытом хоть отбавляй.

Главным путем решения жилищного вопроса ей, как и многим представителям строительного бизнеса, видится проторенный путь – ипотека. «Как мне кажется, каждому человеку, особенно семье, хочется жить в своём доме и создавать уют. Пусть это будет в ипотеку, зато своё, – считает Анастасия. – В Московской области есть Губернаторская ипотечная программа для семей на очень интересных условиях – от 3,1% на весь срок кредитования. Возможно, лучше стоит рассмотреть расширение условий подобного кредитования, например, на вторичный рынок, чтобы можно было приобретать жилье у физических лиц, а не только у юридических».